梁河县人民政府办公室关于印发《梁河县2019年城镇棚户区（城中村）改造项目土地和房屋征收补偿实施方案》的通知

遮岛镇人民政府，县直有关单位：

现将《梁河县2019年城镇棚户区（城中村）改造项目土地和房屋征收补偿实施方案》印发给你们，请你们结合自身工作职责，认真抓好贯彻落实。

 

 

 

 

2020年7月30日

 

（此件公开发布）

 

梁河县2019年城镇棚户区（城中村）改造项目

土地和房屋征收补偿实施方案

 

为贯彻执行中央、省、州、县委、县政府关于城市棚户区改造工作的决策部署，依法推进梁河县富民村周边城市棚户区改造项目，进一步协调城乡空间布局，完善城市配套基础设施，提升城市服务功能，改善棚户区居民的生活和居住环境，打造宜居城市新形象。根据相关政策法规，结合富民村周边的实际情况，特制定本方案。

一、依据的政策法规

（一）《中华人民共和国土地管理法》。

（二）《中华人民共和国土地管理法实施条例》。

（三）《云南省土地管理条例》。

（四）《中华人民共和国城乡规划法》。

（五）《云南省城乡规划条例》。

（六）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）。

（七）《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》（云南省人民政府令第195号）

（八）《中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发〈国有土地房屋评估办法〉的通知》（建房〔2011〕77号）

（九）《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地房屋征收补偿案件若干问题的规定》。

（十）《云南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的实施意见》（云政发〔2013〕133号）

（十一）《云南省人民政府关于大力推进保障性安居工程建设的意见》（云政发〔2011〕64号）。

（十二）《关于贯彻住房城乡建设部印发国有土地上房屋征收评估办法的通知》（云建房〔2012〕246号）。

（十三）《德宏州人民政府办公室关于印发〈德宏州2018——2020年棚户区改造实施方案〉的通知》（德政办发〔2018〕15号）。

（十四）《德宏州人民政府办公室关于下达2019年城镇保障性安居工程建设任务的通知》等法律法规及相关文件。

二、遵循原则

（一）坚持以人为本、切实维护被征迁人合法权益的原则；

（二）遵循公正、公平、公开、群众参与、民主决策的原则；

（三）坚持依法征迁与合理补偿、合理安置相结合的原则；

（四）坚持统一规划、统一设计、统一建设或居民按规划设计自建的原则。

（五）坚持化解政府历年征地、拆迁历史遗留问题的原则。

三、征收补偿主体和实施单位

（一）征收补偿主体：梁河县人民政府；

（二）征收实施单位：梁河县2019年城镇棚户区改造项目领导小组、梁河县人民政府及遮岛镇人民政府。

四、征收范围、规模、期限

（一）征收范围

梁河2019年城镇棚户区改造项目规划范围内的建筑物、构筑物、地面附着物和土地。棚户区改造范围四至：东至南甸路、南至2016－2017棚改区，、西至龙窝大道、北至气象局。

（二）征收期限

1.征收工作期限：2020年7月-2020年12月。

2.签约期限：货币补偿2020年7月1日至2021年4月30日。

3.腾房期限：自签约之日起至2021年4月30日。

4.回迁期限：新建安置房建成验收后一月内。

五、被征收土地、房屋类型、用途、性质和建筑面积的认定办法

（一）权属认定

1.持有《国有土地使用权证》《集体土地使用权证》和《房屋所有权证》的。

2.未办理土地使用权证和房屋所有权证，但持有土地《国有土地出让合同》或《国有土地划拨决定书》或《建房批准通知书》和持有房屋《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》的。未办理土地使用权证和房屋所有权证，但持有合法手续（批准文件）的，按合法手续（批准文件）确认的予以认定办理。

（二）土地房屋征收补偿范围

1.征收临时建筑：临时建筑按照评估价给予货币补偿，不纳入回迁安置建筑面积。

2.营业性用房认定：现临街一层铺面进深6米以内认定为营业性用房，二层以上为住宅。

3.不予补偿的范围：自征收人发布公告之日起，被征收人在征收范围内擅自实施新建、改建、扩建房屋，改变房屋用途，以及新增装饰装修等行为的。

4.土地征收类别和处置办法：一是，被征收人持有《国有土地使用证》并载明土地使用权类型为“出让”的，按国有出让土地以房地产价格评估机构作出的评估价格作为征收补偿依据。二是，被征收人持有《国有土地使用证》并载明土地使用权类型为“划拨”的，按国有划拨土地以房地产价格评估机构作出的评估价格作为征收补偿依据。三是，被征收人持有《集体土地使用证》的，按房地产价格评估机构作出的评估价格作为征收补偿依据。四是，被征收人未取得土地使用证的祖业宅基地，经专业测绘机构实测并经自然资源部门和被征收人认可，以房地产价格评估机构作出的评估价格作为征收补偿依据。五是，土地征收过程中若有历史遗留问题，由征收单位根据有关政策规定另行处置。六是，持有已生效的判决书、调解书、确认书等司法文书的。七是，无任何法定证件和批准手续，但权属经住建、自然资源等部门和社区及村民委员会共同认定的。

5.土地征收补偿价格标准：国有出让土地、国有划拨土地、集体土地、无证土地每平方米价格分别为：2476元、2251元、2046元、1674元。按上述土地性质和土地价格统一上浮10%进行征收和补偿。

①计户认定：一是，房产证、土地证双证齐全的以土地证及房产证计户。二是，无证的以土地宗地计户、一宗土地一户。

②面积认定：一是，被征收人持有产权证的，原则上以证载面积为准。二是，若权属证书登记内容、面积等与现状不相符或存在与登记不一致的，以第三方评估复测面积为准。三是，符合登记条件但未办理产权证的，以实际测绘面积为准。四是，被征收人对合法面积有异议的，可申请测绘评估机构重新复测，以复测面积为准。

③使用性质认定：原则上以房屋权属登记证书载明为准，如实际用途与房屋权属登记证书不符，临主要通道（巷道除外）以实际用途并结合工商税务等部门完税票据等综合认定。

六、征收补偿方式

（一）征收补偿内容及办法

1.征迁收补偿包括：被征收房屋和土地价值的补偿；室内装饰装修、室外附属设施和附着物价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收营业性用房造成的停产、停业损失的补偿。

2.被征收房屋价值评估应考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、建筑面积以及占地面积、土地性质及使用年限等因素。

3.供水及强弱电设施补偿：一是，被征收人入户的供水、供电、有线电视及通讯设施补偿，以房地产价格评估机构作出的评估价格作为征收补偿依据。二是，棚户区改造范围内的强弱电和供水，由征收人向涉及各责任职能单位发出自行拆除通知。

（二）货币补偿

1.被征收人的全部产权选择货币补偿的，由评估机构作出评估结果，经公示无异议后确定补偿价值，在规定时间内签订《房屋征收补偿安置协议》并腾房交付征收人验收合格。

2.货币补偿支付方式

征收部门与被征收人签订征收补偿安置协议之日起10个工作日内支付征收补偿款的40%，在经征收人验收腾房合格后确认后的10个工作日内再支付全部征收补偿款的60%。

3.货币奖励措施：一是，被征收人的全部产权选择货币补偿的，在规定时间内签订《房屋征收补偿安置协议》并按期腾房交付给征收人的，给予被征收人房地产评估总价5%的奖励。二是，在规定时限内签订《房屋征收补偿安置协议》，但未按时腾房并交付征收人的，按照评估价格进行货币补偿安置，给予房地产评估总价3%的奖励。三是，在规定时限内没有签订《房屋征收补偿安置协议》的，按照评估价格进行货币补偿安置，不给予房地产评估总价5%的奖励。四是，搬迁费：按被征收合法房屋建筑面积40元/㎡给予一次补助。五是，签约费：按在规定时限内签订《房屋征收补偿安置协议》并腾空房屋交付征收人的，每户还将一次性奖励2万元。

七、用于回迁房屋的地点、户型和选房方法

（一）安置调换房屋的地点：项目规划地回迁房。

（二）安置调换房屋的户型：具体户型详见安置区规划设计图。

（三）安置房屋的选房方法：在规定时限内签订土地征收补偿协议、《房屋征收补偿安置协议》并腾房验收交付被征收土地、房屋的，选房可优先选择顺序根据签订协议时间先后顺序作为回迁选房的依据。

（四）在被征收人选定回迁安置房后，将与征收人另行签订回迁安置协议，协议签订后，被征收人应及时缴纳“回迁安置房”回购定金；定金不低于30万元，待回迁房安置房建成后，被征收人按建造综合成本价格（土地价、房屋造价、基础设施造价等）及相关费用，一次性补足剩余购房款、方可领房入住。

八、安置方式及原则

（一）安置方式

1.在改造范围内涉及整体拆迁的被征收户，可选择货币安置或回迁房安置（回迁房由政府统规统建，回迁地点在改造区域内按四种户型进行规划设计），原则上按同等户型、同等面积进行安置。

2.在改造范围内涉及征地的，可选择三层商住房进行安置，同时享受被征地历史遗留问题0.1亩（67平方米）建成后，综合成本价享受人购买的优惠政策，超出享受优惠政策的面积按市场价购买。

3.不在改造范围内涉及三组的征地农户，可选择七层电梯房进行安置，同时享受被征地历史遗留问题0.1亩（67平方米）建成后，按综合成本价享受购买的优惠政策，超出享受优惠政策的面积按市场价购买。已在其它地方安置过的三组农户不再安置。

4.在整体拆迁改造范围内涉及拆迁的被征收户，原则上就地、就近安置，土地面积按征收后第三方评估的国有出让最低价计算，回迁房屋面积按正房面积1：1的比例兑换，超出的面积按建成后第三方评估的按实际综合成本价补交出让金。

5.在改造范围内但未涉及整体拆迁的，自愿按政府规划要求拆除重建的将给予拆迁房屋房地产总价10%的改造费用补助，但最多不超过10万元。

（二）安置原则

1.改造前是小户型的则选择改造后的小户型；改造前是大户型的则选择大户型。

2.不论是哪种安置方式都应该符合城市总体规划和项目建设总体布局风格。改造前后的房地产价值都由第三方进行评估后进行多退少补，一次性兑付清后才能享受回迁安置。

3.补助费用发放方式：由被征收人提出申请，县相关职能部门组织相关专家验收合格签字确认后，上报领导小组审核同意后，由征收人发放补助。

（三）拆迁工作计划

1.前期准备阶段

（1）实施踏勘和市场调查、拟定拆迁安置和制定补偿安置方案。

（2）报审拆迁安置实施方案和办理拆迁相关事宜。

（3）发布拆迁公告。

（4）召开拆迁宣传动员大会，广泛征求了解拆迁户的意见，必要时可进行二次修订拆迁安置方案。

2.拆迁实施阶段

（1）进行拆迁补偿款安置方案和相关配套政策公示。

（2）由评估公司入户对分户房地产面积进行测绘。

（3）评估公司应对拆迁户的房屋，根据当地民风民俗，不同民居进行调查；做出公平公正的评估。

（4）评估公司做出初评报告，征求被拆迁户的意见，公布初评结果，报房产业务管理部门组织相关专业技术人员进行核查，符合规程，估价原则才正式出评估报告。

（5）完成被拆迁户的正式评估结果，组织与拆迁户签订房屋拆迁安置协议；安全防护协议；兑付拆迁补偿安置费。

（6）督促选择自行拆除的被拆迁户按时拆迁，向被拆迁人移交腾空的被拆迁的房。

九、房屋征收评估机构选定方式

按照国家和云南省房屋征收评估办法按程序，在业主委员会确认的基础上确定有信誉、服务好具有相应资质的房地产价格评估机构。

十、搬迁期限和搬迁过渡方式

搬迁过渡方式、期限：

1.采用货币补偿的，过渡期间选择自行过渡的，临时安置补助费过渡期按照24个月计算，临时安置补助费标准按被征收合法房屋建筑面积10元/㎡·月计算，腾房验收并交付被征收房屋时一次性发放。

2.停产停业补偿：营业性用房中，商铺按照90元/㎡·月计算，其余营业性用房按照50元/㎡·月计算。对以上规定有异议的，由拆迁人通过评估确定停产、停业损失补偿。

3.其他情形过渡安置费：经自然资源、住建部门批准的拆旧翻新住户，原房屋拆除后还未建成的，按原证载建筑面积计算。未选择征收人提供临时安置过渡房的非营业性住户，过渡安置费计算后不足500元/月的，按500元/月计算。营业性用房只计算停产停业补偿，不计算过渡安置费。

十一、其他需要明确的事项

（一）征收人与被征收人的责任

1.征收人的责任：按有关规定公布、公告、公示有关事项。

按照房屋征收补偿安置协议的约定兑付相关补偿、补助及奖励资金。按照基本建设程序及规划设计内容组织安置小区建设，确保安置房符合国家建筑工程质量安全验收标准。负责组织办理安置房的不动产权证。

2.被征收人的责任：配合征收人做好登记、测绘、评估、协议的签订、搬迁等相关工作。协议签订后不得擅自拆除被征收房屋及配套设施。自行结清水、电、有线电视、网络等各项费用。被征收房屋产生的债权、债务、产权纠纷、租赁关系等由被征收人解决。在房屋征收决定公告发布前被征收人涉及产权变更但未办理相关法定手续涉及的税费，由被征收人自行协商解决。

（二）争议处理

1.被征收人对征收人作出的房屋征收决定或房屋征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

2.对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定一次。

3.房屋征收部门与被征收人签订房屋征收补偿安置协议后，一方当事人不履行协议约定义务的，另一方当事人可以依法向人民法院提起行政诉讼。

4.房屋征收部门与被征收人在房屋征收决定公告的签约期限内达不成房屋征收补偿安置协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门就被征收房屋进行证据保全后，由县人民政府按照本办法作出补偿安置决定，并予以公告。被征收人对补偿安置决定不服的，可于60天内依法向上一级人民政府申请行政复议，也可以6个月内向人民法院依法提起行政诉讼，诉讼期间不影响征收决定及征收补偿安置决定的执行。

5.被征收人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法向人民法院申请强制执行。

（三）附则

1.本方案由县人民政府负责解释。

2.本方案自发布之日起施行。未尽事宜，按照国家法律法规及相关规定执行，若国家政策发生调整，按调整后的政策执行。