解读《梁河县农村不动产确权登记发证工作方案》

对全县所有符合登记条件的农村宅基地及集体建设用地使用权和房屋所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书或集体土地使用权证。2020年底前，完善全县农村宅基地和集体建设用地使用权调查成果，农村宅基地和集体建设用地使用权登记颁证率达90%以上；补充完成农村宅基地和集体建设用地上农房调查，实现“应登尽登”，初步实现数据汇交，农村不动产纳入不动产登记日常业务，基本实现不动产登记城乡全覆盖。

（一）完成全县农村宅基地和集体建设用地使用权调查成果验收工作，确保全县农村集体土地使用权确权登记发证数据库建设。

（二）积极开展农村不动产权籍调查。以未完成登记的宅基地和集体建设用地为工作重点，积极开展农村不动产权籍调查。对已完成宅基地和集体建设用地及房屋调查的，且具备登记条件的尽快完成农村不动产登记。未开展权籍调查的，尽快按房地一体权籍调查，完成房地一体的不动产登记。已完成宅基地或集体建设用地地籍调查但没有完成房屋调查的可进行集体土地使用权登记或补充调查农房信息后进行房地一体登记。

（三）建立农村不动产确权登记发证成果检查验收制度。县级农村不动产确权登记发证成果的内外业检查需达100%。检查方式采用委托具有测绘资质的第三方机构对不动产测量和数据库等成果进行检查。

（四）规范农村不动产确权登记资料管理。以乡镇为单位，加强农村不动产登记资料的收集、整理、完善，将各历史阶段图解法、勘丈法形成的各类图、表、卡、册等权籍成果和确权登记资料，进行数字化处理，建立和完成全县农村不动产权籍调查数据库，为实现成果数字化管理和信息化应用，做到数据能入库、可查询，与不动产登记信息平台可对接。

（五）实现农村不动产确权登记成果信息共享应用。建立农村不动产确权登记成果汇总、统计、分析机制，实现农村不动产登记信息快速统计、分析，登记数据与有关部门信息共享，为农村社会经济发展提供数据基础和决策依据。

二、原则和要求

（一）依法实施，尊重历史。依据国家有关法律、法规和政策，遵循“依法实施，尊重历史”的原则，妥善处理权属确定和纠纷争议，并结合实际解决好历史遗留问题，严禁违规通过不动产登记将违法用地合法化。

1、调查范围。根据《云南省农村不动产确权登记发证实施细则》以第三次全国国土调查（以下简称“三调”）地类确定为建设用地，以及在三调中因面积小于200平方米达不到上图面积，但实地确为宅基地或集体建设用地并在三调影像图上明显有建筑物等范围开展调查；三调后新增的建设用地必须提供相应的用地批文或相关合法用地手续方可按建设用地纳入确权调查范围。

2、调查步骤。一是复核补充完善农村宅基地和集体建设用地权籍调查成果；二是实地补充调查农村宅基地和集体建设用地上房屋情况；三是公示农村宅基地、集体建设用地和房屋所有权调查结果；四是以农村集体土地确权登记发证数据库为基础，整合农房数据，建立农村不动产权籍调查数据库。

3、调查原则。按照“应登尽登”“不变不换”的原则开展农村不动产确权登记工作。依据“两权”权籍调查数据，对已调查未发证宗地进行权籍审核、完善登记资料后进行确权登记；对新增宅基地或集体建设用地使用权以及易易地扶贫搬迁建房或安置房原则按“房地一体”要求开展农村不动产确权调查登记工作；对乱占耕地建房、占用永久基本农田或违反生态红线管控要求、不符合“一户一宅”、城镇居民非法在农村购买宅基地、小产权房、存在权属争议等不符合登记要求的宗地，不得通过登记将违法用地合法化。不符合登记条件的宗地只建立权籍调查数据库，单独统计上报，暂时不纳入登记。

（二）因地制宜，全面推动。统筹考虑现实基础条件、工作需求和经济技术可行性，以满足农村不动产确权登记需求为目标，因地制宜选择符合实际的权籍调查方法和技术路径，降低权籍调查费用，提高登记发证效率。一是可采用解析法测量；二是也可采用图解法测量。但要具备已有时相较新、分辨率优于0.2米的正射影像图，或已有大比例尺（不小于1:2000）地籍图、地形图等资料；三是可采用勘丈法测量。针对我县经济条件较差，偏远山区或分散、独立的宅基地和集体建设用地，或不动产生命周期较短，建筑物、构筑物更新速度较快等实际；四是充分利用“互联网+大数据”技术及“云宅调”程序，采集梁河县辖区内宅基地及集体建设用地宗地信息和权利人信息，加快梁河县农村不动产确权登记工作，实现农村不动产权籍调查全覆盖。

（三）把握重点，稳步推进。充分借鉴省级农村不动产确权登记发证工作试点取得的成效，把握重点，稳步推进全县农村不动产确权登记发证工作。

1、对集体经济组织成员资格核实和认定。宅基地使用权是集体经济成员享有的合法权益，在确权过程中应注意核实集体经济组织成员的资格。已完成农村集体产权制度改革工作的以集体产权制度改革中认定的集体经济组织成员身份为主。未开展农村集体产权制度改革工作的。一是符合下列条件之一的人员，可以认定为农村集体经济组织成员：①由本农村集体经济组织成员繁衍，并在该集体经济组织共有的土地上生产、生活的；②与本农村集体经济组织成员形成法定婚姻关系（嫁入或入赘），并已放弃原居住地农村集体经济组织成员资格的（国家行政事业单位及国有企业录用的在编人员除外）；③父母双方或一方具有农村集体经济组织成员资格的子女，符合承包经营条件，但未承包到集体土地的；④农村集体经济组织成员家庭经过合法程序收养的子女。

二是符合下列条件之一的人员，可以保留农村集体经济组织成员资格，但自愿放弃的除外：①原户籍在农村集体经济组织的大中专院校学生及毕业生、现役军人（不含现役军官）、复员、退伍军人且没有在国家行政事业单位及国有企业就业的；②原户籍在农村集体经济组织，因进城务工经商、小城镇户籍改革等原因由农业户口转为非农业户口，仍在原址生产生活的人员；③因外出经商、务工等原因进城入镇，脱离农村集体经济组织所在地生产生活，未曾自愿放弃其成员权利义务的人员；④原户籍在本农村集体经济组织的服刑人员、社区矫正人员、刑释解戒人员，仍在原址生产生活的。

三是集体经济组织成员资格丧失：①死亡或符合民法规定宣告死亡条件的；②已取得其他集体经济组织成员资格的；③自户口迁入起，未与本村（居）形成固定的生产、生活关系，未履行本村（居）成员义务的人员；④以书面形式自愿放弃集体经济组织成员资格的；⑤本集体经济组织自发解散的；⑥已纳入公务员序列、事业单位编制或成为国有企业、国有控股正式编制人员、离退休人员并纳入城镇社会保障体系的。

2、进一步规范农村宅基地使用权权属来源审核。①对已有合法土地权属来源证明或用地手续的进行审核确权登记；②对权属来源资料缺失或不全的，依据《云南省农村不动产确权登记发证实施细则》采用组、村（居）委会或社区、乡（镇、街道）“三级确认”的方法进行认定，若在二调图斑地类为建设用地的填写《农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》（附件1）后依法确权登记；若在二调图斑地类（含二调零星地物）不是建设用地，但三调图斑地类为建设用地或在三调影像图上显示有建筑物的，除填写《农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》（附件1）外，还需填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件2）后依法确权登记。如调查宗地有争议或用地存在违法，须争议解决或用地违法行为消除后方可进行审核确权登记。

3、进一步规范集体建设用地使用权权属来源审核（集体建设用地是指乡（镇）村公益事业和公共设施用地，包括：村委会或社区、医疗教育卫生公共设施、党员活动室、村或村民小组活动场所等）。①1987年《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施并使用至今的，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权，并填写《农村集体建设用地使用权及房屋所有权权属确认申请审核表》（附件3）；②1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地，应当依据县级以上人民政府批准文件或合法取得土地用地手续的相关权属来源，确定使用单位集体建设用地使用权。如调查宗地有争议或用地存在违法，须争议解决或用地违法行为消除后方可进行审核确权登记。

（四）不变不换、便民利民。已登记的农村宅基地、集体建设用地，按照“不变不换，便民利民”的原则，宅基地证和集体建设用地使用证继续有效，不重新登记。宅基地已经登记，农房未登记，群众有换发不动产权证意愿的，申请人可提交农房补充调查权籍信息，向登记机构申请办理不动产登记。

1、统筹兼顾处理确权登记其它相关问题。①因地质灾害防治、新农村建设、移民安置、异（易）易地扶贫搬迁等集中迁建，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异（易）地建房的，可按规定确权登记发证。②对符合农村一二三产业融合发展要求的混合用途农村宅基地，符合“一户一宅”的，原则上按照宅基地用途认定。③维护婚姻关系变化农村集体成员的宅基地分配权益。农村女性或男性一方，因婚姻离开原农村集体宅基地的，应依法确权登记。离婚、丧偶后继续在本村生产生活的，与其他村民享有同等的宅基地权益，对其取得的宅基地使用权应依法确权登记。返回籍生产生活且放弃原配偶所有地宅基地的，对其在原籍重新取得的宅基地使用权应依法确权登记。④农村集体成员进城落户，其原合法取得的宅基地使用权应予确权登记。⑤其它特殊情况按相关规定进行处理。

2、明确只调查不确权登记发证的五种情形：①以兴办乡镇村公共设施、公益事业和乡镇村企业为名，非法占用（租用）农村集体土地进行非农建设的。②除继承外，一户村民拥有一宗以上的宅基地且面积合计超过当地规定面积标准的部分。③小产权房。④权属争议未解决的。⑤乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡（镇）村企业土地违法行为未处理或正在处理的。

3、规划许可问题。依据《云南省自然资源厅关于印发<云南省农村不动产确权登记发证指导意见>的通知》（云自然资[2020]1号）文件，加快推进农村“房地一体”确权登记。本着尊重历史、依法依规、实事求是、分类处置的原则，对农村不动产确权登记过程中发现的历史遗留问题进行区分解决，对合法取得但没有规划条件的宅基地上的农房，属于2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建设的，办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关材料；属于2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后建设的房屋，经村委会公告15天无异议的，办理登记时可不提供房屋规划或建设的相关材料。本确权登记后，日常登记工作按《中华人民共和国城乡规划法》有关规定执行。

（五）依法依规，统筹推进。根据相关规定和要求，为方便农民群众申办农村宅基地及房屋的确权登记，规范农村宅基地审核审批机制。乡（镇）人民政府要统筹做好农村宅基地及房屋的确权登记审核工作，并探索建立一个窗口对外受理、多部门联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，方便农民群众办事；乡（镇）农业综合服务中心负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村组审核公示等，并综合有关部门意见提出审批建议；乡（镇）林业工作站负责审查出具占用林地的意见；乡（镇）村镇规划建设服务中心及乡（镇）国土资源所负责农村建房规划许可的审查，以及审查用地建房是否符合土地利用总体规划，涉及农村宅基地占用农用地的按农用地转批手续报批，其中：占用耕地的报德宏州人民政府批准，占用其它农用地的按审批权限进行审批（即由乡（镇）和相关职能部门出具意见或办理相关手续后，报县人民政府批准），严禁占用基本农田；符合规划且属现状建设用地或老农村宅基地的农村居民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。

三、总体安排

（一）准备阶段（2020年3—6月底前）。成立县级农村不动产确权登记发证工作领导小组及办公室，预算编制、人员培训、宣传动员、资料收集、方案制定等准备工作。

（二）学习借鉴阶段（2020年5—6月底前）。采取多种方式，充分学习借鉴马龙区、江城县、砚山县、水富市、华坪县等5个省级试点地区开展农村不动产确权登记发证工作取得的实践经验，为全面推进农村不动产确权登记发证工作打下坚实基础。

（三）全面推进阶段（2020年6月至2020年底前）。2020年底前完成全县农村不动产权籍调查工作，农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证率达到90%以上，基本实现不动产登记城乡全覆盖。

   （四）汇总上报阶段（2021年3月底前）。完成全县农村宅基地和集体建设用地使用权及其地上房屋确权登记成果数据，并按要求上报州级。